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房產新政

你可能沒注意,這兩個熱點城市的土地拍賣政策正發生重大變化

發布日期:2018-7-19

  7月17日,南京和杭州對開發商拿地或自持商品房的要求作出了調整:南京取消了已執行快2年的現房銷售政策,全面推行“競建自持商品住房面積”;杭州則規定“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目,自持商品房屋應全部為住宅”。

  業內人士認為,兩個城市的調整方向都是進一步加大租賃住房的供應,落實購租并舉的政策。同時,在一定程度上加快土地開發和上市的節奏,增大租賃住房供應。

  南京

  7月17日,南京掛出5幅地塊公開出讓,出讓總面積約28.2萬平方米。

  引人關注的是,此次土地出讓條件中出現了一些重大變化:取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻,以及競價達最高限價的90%需現房銷售”的要求。

  此外,之前的“競建保障房面積”調整為“當地塊競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的,停止競價,改為在本地塊內競爭自持商品住房(租賃住房)建筑面積,每次申報面積200平方米,申報面積最多者為競得人。”

  南京現房銷售政策始于2016年8月。當時為給土拍市場降溫,南京市規定,當網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,停止網上競價,改為現場搖號產生競得者,并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。

  2017年6月2日,調控再次加碼,當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時,停止競爭地價,改為在網上競爭保障性住房建筑面積。

  如今,上述兩條規定都發生了質的變化。

  對此,南京市房地產學會會長吳翔華認為,現房銷售會增加開發商的成本,導致房屋銷售報價提高,但政府又限價,房價和開發商成本兩個矛盾無法解決。另外,現房銷售從開發到建成滿足銷售條件,至少需要兩年時間,導致上市房源量在某一段時間是真空狀態,房源量緊張,人為加劇了市場的供需矛盾。

  吳翔華表示,取消現房銷售政策,調整為“競建自持商品住房面積”,對于開發商來說基本喜聞樂見,地塊中有部分需自持的房源,也沒有什么不好,因為雖然是自持,但依舊是開發商自己的資產,可以自由支配。

  另外,南京是國家租賃試點城市,現在競建自持,開發商一方面拿到了地,另一方面又可幫助政府完成部分租賃用房目標。預計南京未來房源供應量會上升,一般6個至9個月便能夠上市。

  南京網上房地產數據顯示,2018年上半年,南京賣房30624套,目前市場庫存2.4萬套,從供應和成交角度來看,上半年南京樓市都達到了近5年來的最低值。

  土地拍賣市場卻是另一番景象。

  據58安居客房產研究院統計數據顯示,上半年,南京市國土局共計出讓34幅經營性土地(不含溧水、高淳),面積202.65萬平方米,總價388.67億元,與2017年上半年相比,成交面積上漲52%,成交總價卻下跌9.74%。

  土地溢價率方面,上半年為1.93%,而2017年一度高達36.02%。此次掛出的5幅地塊設置的最高限價均比區域地王便宜2000元-3000元/平方米。

  杭州

  競建自持商品住房面積,杭州是先行者。

  自2017年4月26日誕生首幅有自持面積的地塊以來,“自持面積競拍”成了杭州土拍市場的常態。2017年8月22日,杭州出臺了“企業自持商品房屋租賃管理實施細則”。

  今年7月17日,杭州市又發布了《關于進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》(下稱《通知》),繼續加大租賃住房的推廣力度。

  《通知》規定,競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目,自持商品房屋應全部為住宅。

  《通知》還規定“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年,單次收取租金的期限不得超過1年”。

  “地產杭州客”認為,新的規定徹底堵住了開發商把自持面積全部放在商業部分的漏洞,同時還會影響開發商自持部分的資金回籠,并使得其自持部分徹底回歸“租賃住房”的本質。

  據杭州市住房保障和房產管理局的官方統計,截至目前,杭州市區范圍內共有92宗地塊出現競拍自持比例,合計自持面積達191萬平方米。假設單套租賃住房面積為50平方米,意味著這92宗地塊將新增近4萬套租賃住房。

  與商品房搖號一樣,土拍市場依舊較熱。

  數據顯示,上半年,杭州賣地收入1345億元,不僅占據了全國土地出讓金總額第一名的位置,更以較高的同比增速、兩幅百億“地王”與頻繁刷新的樓面單價宣告著城市價值。

  業內人士告訴記者,從目前來看,加快土地節奏、加大土地供應量仍是杭州土地市場主基調之一。

  7月16日,杭州主城區迎來7月的第二場土拍,共出讓7宗用地,從成交結果看,相比之前的普遍高溢價甚至高自持比例成交等行情,低溢價成交已成為當下主流。

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